סקירה כללית של מצב שוק הנדלן והמשכנתאות כיום
אחד הדברים המאפיינים משקיעים מתוחכמים זה היכולת לזהות את השינויים של שוק הנדלן ולהגיב במהירות.
בשנים האחרונות, שוק הנדלן וגם המשכנתאות השתנו מקצה לקצה. לאחר שבנק ישראל החמיר את הרגולציה על הבנקים למשכנתאות והגביל את המסלולים ושיעורי המימון, הצטרפו אליו הבנקים שהעלו את הריביות והתחילו להתייחס בחשדנות כלפי הלקוחות.
בנוסף מס הכנסה התחיל לאכוף על הבנקים לדווח על כל עסקה או העברה החשודה כהלבנת הון ובוודאי שלא להכיר בהן כהכנסות ויש להיערך לכך בהתאם.
עד לפני כשנה כמעט לא הייתה עסקה שלא היה ניתן לקבל עבורה משכנתא, אולם כיום אני ממליץ ללקוחות לקבל קודם כל אישור עקרוני לפני כניסה לעסקה.
יתרה מזו, אני ממליץ לכל מי שעומד להיכנס לעסקה להתייעץ קודם כל עם יועץ משכנתאות כיצד לבצע אותה ומה יהיה סדר התשלומים, מכיוון שבזמן האחרון כל כמה שבועות משתנים הנהלים ודברים יכולים להימשך יותר זמן מהצפוי וחבל להפסיד כסף בגלל תכנון לא נכון במקרה הטוב, ולהפר חוזה במקרה הגרוע.
למשל: התקשר אלי לקוח, שרכש דירה "חליפית" כלומר שיש לו דירה בבעלותו שהוא מתכוון למכור תוך שנתיים והוא רכש כעת דירה שהולכת להיות דירת המגורים שלו,
הוא לקח 60% מימון על הדירה החדשה ורק לאחר שהוא לקח את הכסף הוא חשב על כך שבעצם יש לו משכנתא עם ריביות זולות משמעותית על הדירה הישנה והוא רצה לגרור אותה לדירה החדשה כדי לשמור על הריביות הזולות.
אולם לצערי לא יכולתי לעזור לו מכיוון שלאחר רכישת הדירה ניתן לגרור את המשכנתא רק אם הוא לוקח פחות מ – 50% מימון.
דבר שהיה נחסך אם הוא היה מתייעץ קודם איתי, כי אז ראשית כל היינו גוררים את המשכנתא ורק אח"כ לוקחים את המשכנתא החדשה ואז הוא היה יכול לקבל יותר מ 50% מימון, פעולה קטנה עם משמעות עצומה שהיתה יכולה לחסוך לו עשרות אלפי ₪ של ריביות מיותרות.
דירות מחולקות
תפוח האדמה הלוהט של שוק הנדלן בישראל כיום, זה דירות שמחולקות לכמה יחידות דיור קטנות, דבר שמגדיל משמעותית את התשואה מהדירה, מצד שני זה לא חוקי ויש סיכון ברכישת דירה כזו.
כיום רוב הבנקים כבר לא נותנים בכלל משכנתא על דירה שיש בה חריגות בניה או שהיא מפוצלת.
גם בנקים שנותנים משכנתא על דירה מפוצלת, לא מכירים בהכנסה המתקבלת מהדירה המפוצלת, דבר שיכול להשפיע על היחס בין ההכנסה להחזר החודשי שמוגבל ע"י בנק ישראל ל- 39% מההכנסה, והבנקים מיוזמתם הגבילו את זה לכיוון ה- 35% וחשוב לשים לב לנקודה הזו טרם כניסה לעסקה.
בנוסף השמאים מפחיתים מערך הדירה את עלות ההשבה למצב הקודם לפני חלוקת הדירה דבר שמצריך את המשקיע להגדיל את ההון העצמי.
נכסים / עסקאות שלא ניתן לקבל עליהם משכנתא
כמשקיעים פעמים רבות אנחנו צריכים הלוואה לצורך רכישת נכס שאי אפשר לקבל עליו משכנתא (רכישת קרקע, רכישת דירה על הנייר לפני שיש היתר בניה) אז אנחנו לוקחים משכנתא על נכס קיים, כיום אסור לבנק לתת הלוואה לצורך רכישת נכס אם העסקה לא מתנהלת בצורה מסוימת, ולכן צריך לדעת מה להגיד לבנק כשלוקחים את ההלוואה.
ישנם אזורים בפריפריה המעניקים אחוזי תשואה גבוהים אולם הבנקים לא מעניקים שם משכנתאות או שהם מגבילים את אחוזי המימון. או שבאזורים מסוימים בבניינים בלי מעלית הם לא נותנים משכנתא לדירה מעל קומה 4, דברים אלו יש לבדוק לפני חתימה על הסכם רכישה.
הכנסות בשחור / תנועות מרובות בחשבון
אם בעבר רווחה הדעה (עד היום אנשים בטוחים שכך צריך לעשות) שיש לעשות פעולות מרובות בחשבון כדי שהבנק יראה שיש "כסף בחשבון" וכתוצאה מכך ייתן להם משכנתא זולה בקלות, כיום זה מהווה חשש להלבנת הון ובחלק מהבנקים תצטרך לתת הסבר על כל פעולה בחשבון שהיא מעל 1000 ₪ ובמקרים חריגים הבנק לא יסכים לתת משכנתא בשל כך!
בנוסף הבנקים רוצים לראות שכל ההכנסות המדווחות על ידי הלקוח יכנסו לחשבון הבנק של הלקוח.
מסע הציד כנגד משקיעי הנדל"ן
בנוסף על כל זאת גם האווירה הכללית בארץ הפכה להיות עוינת כלפי משקיעים וכמעט כל יום יש כותרות בעיתונים המבשרות על תחילת ירידת המחירים/ העלאת המס על דירות להשכרה/ מס על דירה שלישית ועוד….
צרוף כל הדברים האלה באמת גורמים לירידה בנפח המשכנתאות ומורגשת ירידה בתנועת הלקוחות בבנקים למשכנתאות מה שמביא למצב שהבנקים לא ממהרים לאשר משכנתאות אולם מי שבסופו של דבר הבנק מכיר בו כלקוח איכותי יכול לקבל ריביות טובות ובנוסף על כך הלוואות נלוות למשכנתא שמגדילות לו את אחוזי המימון אף מעל ל – 50% מימון !
המצב הזה הוביל משקיעים רבים לרכישת נכסים מסחריים, כי בהשכרת דירה הם בכל מקרה משלמים 10% מס ואילו על מסחרי הם משלמים 30% מס אבל הם יכולים לקזז הוצאות ובנוסף התשואה גבוהה יותר אולם זה כבר נושא לכתבה בפני עצמה….
לסיכום:
כיום אין פרט אחד שקובע האם תקבל משכנתא ומה יהיה גובה הריביות, אלא זה מורכב לכל לקוח באופן פרטני על פי שילוב של כל הנתונים של הלקוח, גיל, סטטוס, מגזר, גובה ההכנסה, מקור ההכנסה, ותק בעבודה, היסטוריית אשראי, התנהלות שוטפת בבנק, הלוואות קיימות, סוג הנכס, מיקום הנכס, מהות העסקה, גובה המימון, תקופת ההלוואה, ועוד מידע "רך" שהבנק אוסף על הלקוח…
לכן, כיום, יותר מתמיד יש לגשת לבנק רק כאשר החשבון בנק שלך מסודר ומתנהל כראוי בלי חריגות והחזרות חיובים וההכנסות שלך מסודרות כי כל מה שאתה אומר לפקיד בפגישה הראשונה נכנס למחשב ואח"כ קשה מאוד לשנות את זה דבר שמגביל את היכולת של היועץ לעזור לך אם תרצה להיעזר בשרותיו כאשר הדברים מסתבכים אח"כ.
חשוב לציין:
נכון שהריבית בבנקים עלתה בחדות בשנה האחרונה אולם בראיה היסטורית ביחס לריביות שהיו לפני עשר ועשרים שנה היא עדיין זולה ואפילו זולה מאוד. הן במסלול הפריים והן במסלולים בריבית קבועה ואפילו המדד היה בשנים האחרונות נמוך מאוד ביחס למדדים שהיו בשנים עברו.
רוצה מימון של עד 80% לדירה להשקעה?
הכותב הינו קובי טורנהיים, יועץ משכנתאות
Leave a Reply