מינוף פיננסי – הדרך שלכם לעצמאות כלכלית

מינוף פיננסי מה הוא?

מינוף פיננסי הוא מונח המתייחס לשיטות ליצירת רווח כספי, אשר מושג על ידי לקיחת הלוואה לצרכי השקעה, ויצירת רווח גדול יותר מגובה ההוצאות על ריבית ההלוואה.

מינוף היא שיטת פעולה ידועה בקרב חברות גדולות וקטנות, וכאשר מבוצע בצורה חכמה, מסייע לצמיחת העסק והמשק כולו. גם אנשים פרטיים יכולים לבצע מינוף פיננסי, כאשר הדרך הפופולארית ביותר היא מינוף על ידי שעבוד נכס קיים.

מינוף פיננסי באמצעות שעבוד נכס קיים

בשונה מחברות, להן יש יכולת לנטול הלוואות בסכומים גבוהים על ידי שעבוד נכסים שונים ובשילוב תוכנית עסקית מפורטת, הדרך העיקרית והיעילה ביותר עבור אדם פרטי לבצע מינוף פיננסי היא על ידי שעבוד נכס קיים (נדל"ן למגורים) ונטילת הלוואה בסכומים גדולים יחסית ובריביות נוחות, לצורך רכישת נכס נוסף להשקעה.

למה לבצע מינוף פיננסי?

לאדם ממוצע, שכיר, ישנם יכולות מוגבלות ליצירת הכנסה משמעותית נוספת מעבר להכנסה השוטפת.

שימוש נכון במינוף לצרכי השקעה נבונה, עשוי לייצר לאותו אדם הכנסה משמעותית נוספת או רווח חד פעמי גבוה אשר לא היה יכול לייצר במסגרת עבודתו השוטפת וכל זאת במאמץ מינימלי יחסית וברמת סיכון סולידית.

מדוע אנשים לא מבצעים מינוף פיננסי?

ראשית לא כולם מודעים לאפשרות הזו ושנית, ביצוע עסקת מינוף פיננסי כרוכה ביוזמה של המשקיע ובסיכון מסוים אשר לא כל אחד מוכן לנטול אותו.

בדרך כלל הסיבה שאנשים שכן מודעים לאפשרות זו לא מבצעים אותה היא לא בגלל שהם בחנו לעומק את הסיכון לעומת הסיכוי אלא בגלל עצלנות או פחד שאינו רציונלי.

אותם אנשים מעדיפים להמשיך בחייהם הרגילים ולבצע את המטלות היומיות השוטפות ואינם מעוניינים להתחיל לחשב תשואות, לבצע הערכות ולדון בספקולציות שונות.

אותם אנשים סביר להניח לא יפסידו עשרות או מאות אלפי שקלים בחייהם, מצד שני רובם ימשיך לחיות ברמת חיים בינונית או ברמה נמוכה יותר ממה שהיכולות הפיננסיות והפוטנציאל שלהם יכול לאפשר.

כיצד אדם פרטי יכול לבצע עסקת מינוף פיננסי?

נקח לדוגמא אדם בעל נכס בשווי של 1.5 מיליון ש"ח עם יתרת משכנתא קיימת בסך 500 אלף ש"ח.

אותו אדם יכול לרכוש נכס להשקעה ב 800 אלף ש"ח ולממן אותו על ידי לקיחת הלוואות בלבד מבלי להשקיע הון עצמי כלל ובאופן הבא:

משכנתא בנקאית בסך 400 אש"ח על חשבון הנכס הנרכש (לפי מימון בנקאי מקסימלי 50% מערך הנכס)

+ משכנתא נוספת של 250 אש"ח על חשבון הנכס הקיים (השלמה ל 50% מימון מערך הנכס הקיים)

+ הלוואת נוספת של 150 אש"ח באמצעות משכנתא בדרגה שניה מחברה פרטית במסלול גישור (תשלום ריבית בלבד), הלוואה משלימה מהבנק או הלוואה כנגד קרן השתלמות.

סך ההחזר החודשי על ההלוואות בדוגמא זו יעמוד על כ 3,500 ש"ח לחודש (לביצוע חישובי החזרים חודשים שונים, הכנסו ל-מחשבון משכנתא) כאשר גובה השכירות יעמוד על 3,000 ש"ח לחודש.

בדוגמא הנ"ל נדרש להוציא מהכיס מידי חודש 500 ש"ח בגין ההפרש בין ההחזר החודשי על ההלוואות לעומת תשלום השכירות אולם בסופו של דבר הנכם נשארים עם נכס ביד מבלי שהשקעתם הון ראשוני מכספכם.

ומה הרווח?

אם אתם משקיעים לטווח ארוך, לאחר סיום ההלוואות (כ 25 שנים) תשארו עם דמי שכירות חודשיים וללא תשלום על הלוואות.

לעומת זאם אם הנכם משקיעים לטווח קצר, תוכלו להנות במקרה של עלייה במחיר הנכס ומימושו וסילוק של כל ההלוואות.

דוגמאות נוספות יכולות להיות בניית יחידת דיור להשכרה בנכס קיים, פיצול דירה להשקעה ל 2 יחידות דיור והגדלת דמי השכירות, רכישת דירה מיועדת לשיפוץ והשבחתה ועוד.

במקרים מסויימים ניתן אף לייצר במסגרת ההשקעה גם תזרים חיובי (כלומר שההכנסה החודשית משכירות תעלה על גובה התשלום בגין הלוואות) אך יש לעשות זאת בתבונה שכן יש לזכור כי ככל שההחזר החודשי על ההלוואות נמוך יותר כך פריסת השנים ארוכה יותר ועלות המימון גבוהה יותר, מה שמקטין במידה מסויימת את הרווח מההשקעה.

סיכון וסיכוי

יש לזכור כי כמו בכל השקעה אשר עשויה לייצר לכם סיכוי לרווח ממשי ומשמעותי, השקעה גם כרוכה בסיכון (למרות שהשקעה בנדל"ן למגורים בעלת סיכון נמוך יותר ביחס להשקעות אחרות).

השקעה שאינה נבונה עלולה להשאיר אתכם עם ערך נכס נמוך מהמחיר בו הוא נרכש (בין אם בגלל ירידת מחירים כללית במשק ובין אם בגלל בחירת השקעה שגויה) או עם נכס אשר תתקשו להשכיר אותו או לגבות את דמי השכירות שלו או שתכנסו לשיפוץ לא מתוכנן או מופרז.

לכן, על מנת לבצע השקעה נבונה, כדאי להיעזר בבעלי מקצוע מתאימים ובינהם גם יועץ משכנתאות אשר ילווה אתכם בכל התהליך הפיננסי. ביצוע השקעה נבונה יוכל להזניק אתכם קדימה ולהוביל אתכם לעצמאות כלכלית וכל זאת תוך סיכון מחושב ומינימלי.

רוצה מינוף של עד 80% לדירה להשקעה?

הכותב הינו אייל בילו, מנהל מנטה חברה לייעוץ משכנתאות

comments

Be the first to comment

Leave a Reply

כתובת האימייל שלך לא תפורסם