"תן 100 אלף שקל היום, קבל סיכוי למיליון".
זו הכותרת בה נפתחה אחת הכתבות שראיתי ב- TheMarker על אחד היזמים הפעילים בשוק של מכירת הזדמנויות השקעה בקרקע חקלאית.
אני סבור שהכותרת הזו ממצה למדי את הענף. לעתים נדמה שהענף של קרקעות חקלאיות הינו המקבילה הנדל"נית של מניות הנפט והפארמה בבורסה.
בדומה למשקיעים במניות אלו, רוב הרוכשים השקעה בקרקע חקלאית חולמים מתישהו "להביא את המכה" כשהקרקע תופשר לבניה – תעבור שינוי ייעוד מחקלאות למגורים.
מצד אחד, יש היגיון מסוים ל- השקעה בקרקע חקלאית בישראל. מדינה קטנה, עם היצע קרקעות מוגבל, ומחירי דיור גבוהים יחסית המשקפים שווי גבוה לקרקעות למגורים.
מנגד, התחום מלא חלומות, ספקולציות, יזמים ומשווקים ממולחים המודעים היטב לחלום הנדל"ן הישראלי ולתאווה הישראלית "לקבל סיכוי למיליון" מהשקעה בקרקע חקלאית.
בעקבות מספר שאלות שקיבלתי מחברים בקהילה שלי שמתעניינים בתחום, החלטתי לכתוב סדרה קצרה של טיפים שאני ממליץ לכם לבדוק לפני שאתם מקבלים החלטת Go / No go.
האם השקעה בקרקע חקלאית מתאימה לי פיננסית?
לדעתי, אם אינך עומד באחד משלושת המבחנים הבאים, עליך לשקול היטב האם להשקיע בקרקע חקלאית:
1. מבחן ההון העובד: ההון העובד הינו למעשה סכום הכסף המזומן הפנוי שיש לך + שוויין של כל ההשקעות שיש לך: בשוק ההון, בנדל"ן, פחות הלוואות שיש כנגד השקעות אלו.
אם הסכום שעליך להשקיע בקרקע גדול מ- 20% מההון העובד שלך, לדעתי כדאי לך לשקול.
2. מבחן חידוש ההון: האם יש לך ציפיה ריאלית מבוססת כי תצליח ליצור לעצמך מחדש באמצעות הכנסה פנויה ו/או רווחי הון שהינה צופה, סכום דומה לסכום ההשקעה בקרקע החקלאית תוך עד 5 שנים? אם לא, תשקול.
3. מבחן הצורך העתידי: אם הינך צופה מסיבה כלשהי כי הינך עלול להיזקק לכסף זה בטווח של 10 שנים, או שזה כסף שאינך יכול להרשות לעצמך "להשכיב"לטווח ארוך מאוד מבלי לפגוע ברמת חייך.
אם אחד מהשניים נכונים, שקול בזהירות האם זה בשבילך.
תתמקח, יש הרבה מאיפה להוריד
חלק גדול מהענף הזה עובד בשיטת "הסלמי". קונים קרקע גדולה מאוד במחיר "סיטונאי", מחלקים אותה לחתיכות קטנות ומוכרים כל מגרש כזה ברווח גבוה.
כשיש רווח גדול – אז יש מקום להתמקח ולהוריד את המחיר. תנהלו מו"מ בלי בושה, כמו בבזאר טורקי, כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר.
גם אחרי שהגעתם ליעד שהצבתם, תנסו עוד ועוד לשפר. יש מספיק מרווח כדי לנהל מו"מ על המחיר.
עם מי בעצם אתה עושה עסקה?
לגבי החברה שמשווקת את הקרקעות:
- תשאל מה שם החברה שאיתה ייחתם ההסכם
- תבדוק עליה ברשם החברות, מי בעלי המניות
- תבדוק היסטוריה שלהם בגוגל, תביעות משפטיות וכו' – גם נגד החברה וגם נגד הבעלים
הרבה חברות כאלו קמות ונסגרות תחת אותם בעלים שהם "הרוח החיה" מאחוריהן, חשוב מאוד לדעת מי האנשים העומדים מאחורי החברות ומה ההיסטוריה שלהם.
מהם סיכויי ההפשרה באמת?
לגבי כדאיות העסקה מבחינת סיכויי שינוי הייעוד העתידיים, תיקח את התכנית של החברה, ותבדוק ישירות מול הוועדה ברשות המקומית מה הסיכויים האמיתיים להפשרה (אם בכלל), ובאיזה טווח זמן.
אל תופתע אם תגלה שהסיפור שהחברה מכרה לך קצת יותר ורוד מהמציאות.
כדאי גם להיוועץ במקצועני נדל"ן מהאזור – מה הביקושים באזורים בנויים סמוכים, האם לדעתם אכן הקרקעות יופשרו ומה טווח הזמן שהם צופים לכך, וכמה בכלל צפוי להיות שווה מגרש כזה מאושר לבניה?
חשוב לאסוף את המידע הזה מגורמים שאינם קשורים בחברה.
האם יש לחברה/לבעליה סיפורי הצלחה או ניסיון קודם עם משקיעים
כמו-כן אני ממליץ לך לבדוק האם יש איזושהי השקעה בקרקע חקלאית שהחברה או בעליה שיווקו בעבר וכבר הופשרו ויש משקיעים שהרוויחו.
אל תסמוך על "ממליצים" בטלפון כי הם יכולים להיות אנשים מטעם החברה.
אפשרות לנקודת יציאה מהעסקה
הייתי בודק גם אם יש איזושהי אפשרות לצאת איכשהו מהעסקה, אם כי סביר להניח שלא תהיה אבל שווה לבדוק ואפילו לנהל על זה מו"מ.
(לדוגמא אם תוך X שנים לא מתממשת התכנית האם הם מוכנים לקנות ממך את הקרקע נניח אפילו בחלק מסכום ההשקעה?)
אל "תסתנוור" מהשמות המפוצצים מסביב לעסקה
חברות אלו בדר"כ רותמות ידוענים כדי לשווק את מרכולתן.
זה כולל גם מומחי מס ועו"ד מהשורה הראשונה כדי לתת את הגושפנקא שהכל לכאורה בסדר.
תתעלם מזה, תישאר שקול וקר בבדיקה של כל השקעה בקרקע חקלאית.
היזהר מ- "סעיף reset" בחוזה
זה סעיף בחוזה שאומר שכל מה שהציגו לך עד לחוזה בעצם לא בתוקף, ורק המצגים המופיעים בחוזה מחייבים את החברה.
כמו שאתה עושה reset למחשב וכל התוכנות שהיו פתוחות נסגרות והמחשב נפתח "חלק".
המשמעות של סעיף זה עלולה להיות שאם מכרו לך חלומות ורודים בכל הליך המכירה והמו"מ, הרי שאלו אינם מחייבים כלל את החברה המוכרת, אלא רק מה שמופיע בחוזה והנספחים לו.
דרך אחת להתמודד עם זה הינה לדרוש להוריד את הסעיף. דרך שניה להתמודד עם זה הינה לדרוש לצרף כנספחים לחוזה מצגים שונים שקיבלת בכתב ובע"פ מנציגי החברה בתהליך המכירה והמו"מ.
לסיכום
השקעה בקרקע חקלאית עשויה להיות השקעה טובה לטווח הארוך, יחד עם זאת חשוב מאוד להיזהר ולבדוק בשבע עיניים מה קונים, ממי קונים ואיפה קונים.
אין להסתמך על מצגי החברה המוכרת ויש לעשות בדיקה עצמאית מול הרשות המקומית, לברר עם משקיעים אחרים, ולהיוועץ במקצועני נדל"ן באזור.
רוצה להוציא עוד כסף מהדירה להשקעה שיש לך?
אשמח לקבל את תגובתך ואם יש לך טיפ נוסף, כאן למטה או אצלי בפייסבוק.
תודה רבה. מאוד ממצה
מעולה מעולה גורם לחשוב פעמיים על מלכודת הדבש
אין ספק שהמספרים המתפרסמים מפתים… הייתי קרוב לסגירה של עסקה כזאת כמה פעמים ובסוף ויתרתי. אולי יום אחד אני אצטער על זה
היי,
אגב מה אתה אומר על בית חנן ?
יש תוכניות מתאר באיזור ?
תודה
אלכסיי, לא עשיתי בדיקה מעמיקה של העניין.
מציע שתפנה לחברה ותתחיל את תהליך הבדיקה מולם, תוך היצמדות לטיפים והכללים שתיארתי במאמר.
עדכן אותנו על ההתפתחויות.
שי
קראתי בעניין את דבריך.
יש חברה בשם גלובל פרגון המפרסמת הצעת קניה של מגרש בברוקלין ובניה של בית דירות על המגרש ברווח צפוי של 70% בשלוש שנים.
אבקשך לקרא את ההצעה ולחוות דעה.
תודה אילן רשף
שלום אילן,
אני מעדיף לא להיכנס להמלצות פרטניות על עסקאות שאיני בקיא בהן.
העסקה שאתה מתאר אינה השקעה בקרקע חקלאית, מדובר על קבוצת רכישה יזמית לכל דבר ועניין.
מה שכן – הבאת לי רעיון למאמר נוסף… תודה 🙂
שי