על אף היותן של משכנתאות לדירות להשקעה מההלוואות הבטוחות ביותר במשק (ר' טבלה דוח בנק ישראל בסוף העמוד), הרי שככל השקעה, גם השתתפות במתן הלוואה מובטחת במשכנתא שניה על דירה להשקעה כרוכה בסיכון. להלן סקירה תמציתית* של ניתוח הסיכונים הפוטנציאליים שיש לדעתנו לקחת בחשבון, הבנתם ואפשרויות הקטנת הסיכון למלווים:
א. סיכון לווה – ייתכן כי הלווה, בין אם בשל אי קבלת דמי השכירות משוכרי הדירה, או כל סיבה אחרת, לא יפרע אחד או יותר מתשלומי הריבית, ו/או את תשלום קרן ההלוואה.
בהקשר זה יובהר, כי רק לווים שמקבלים אישור מהבנק למשכנתא ראשונה יכולים לקבל ממלווים פרטיים דרכנו הלוואה מובטחת במשכנתא שניה על דירה להשקעה. בנוסף, הגם שנרשמת משכנתא שניה בטאבו על הדירה ושישנה הכנסה מדמי שכירות, הרי שהתחייבותו של הלווה לתשלומי הריבית ולהחזר ההלוואה אינה תלויה כלל באם מתקבלים דמי שכירות ו/או בסכומם, ועליו לשלם את הריבית והקרן בהתאם להסכם ההלוואה בכל מקרה.
ב. סיכון שוק הדיור – במקרה של נפילה משמעותית במחירי הדיור, ייתכן שערכה של הדירה להשקעה הממושכנת יפחת משווי המשכנתאות הרובצות עליה. זה עדיין לא אומר שההלוואה לא תיפרע, אולם במקרה קיצוני של מימוש הנכס במסגרת הליכי גביה, ייתכן כי התקבולים לא יספיקו כדי לפרוע את כלל המשכנתאות, ויהיה צורך בנקיטת הליכי גביה נוספים שייתכן ולא יישאו פרי.
בהקשר זה יובהר כי הלווה מחויב לפרוע את החוב גם במקרה שמימוש הנכס לא יכסה אותו.
ג. סיכון נזילות – ייתכן כי מלווה אשר יצטרך את כספו לפני תום תקופת הלוואה בה הוא משתתף, ייקח זמן מסוים עד שיימצא לו מלווה מחליף.
בהקשר זה יובהר כי המועדון יסייע לכל מלווה המעוניין להנזיל הלוואות בהן הינו משתתף, ראשית באמצעות פניה ללווים בהצעה לפרעון מוקדם, ו/או באיתור מלווה חליפי מבין המלווים הקיימים ו/או החדשים שמצטרפים.
ד. סיכון ריבית – אם תהיה עלייה בשיעורי הריבית במשק בתקופה במהלך תקופת ההלוואה, היא לא תחול על הלוואות שניתנו בריבית קבועה. כמו-כן, עלייה בשיעורי הריבית עלולה להשפיע על הסכום אותו יהיה מוכן לשלם הלווה לפירעון מוקדם או מלווה מחליף, במקרה שמלווה קיים ירצה לצאת לפני תום תקופת ההלוואה.
בהקשר זה יובהר כי הריבית שניתן לקבל במסגרת השתתפות כמלווה פרטי במתן הלוואה מובטחת במשכנתא שניה על דירה להשקעה הינה אטרקטיבית ותידרש עלייה משמעותית בריבית במשק במהלך תקופת ההלוואה, כדי שהריבית שתתקבל בבנק תהיה גבוהה ממנה.
ה. סיכון אינפלציה – במידה ותתפתח אינפלציה במשק, קרן ההלוואה של המשכנתא השניה שאינה צמודה למדד, עלולה להישחק בערכה.
בהקשר זה יש לציין, כי סביבת האינפלציה וכן ציפיות האינפלציה במשק מזה כעשור, נמוכים במיוחד, והאינפלציה ב- 12 החודשים האחרונים היתה אפסית. הציפיות לאינפלציה משוק ההון, לפי נתוני בנק ישראל נכון לחודש ינואר 2017, עומדות על 1% לשנה בלבד בממוצע ל-5 השנים הקרובות.
ו. סיכון מימוש הבטוחה – במקרה הקיצוני שבו משקיע נדל"ן גם: א) לא ישלם את הריבית ו/או הלוואה; ב) גם לא ימכור את הנכס בשביל לפרוע את האשראי; ג) לא יגיע להסדר חליפי. ייתכן ולא תהיה ברירה אלא להפעיל צעדי גביה, כולל במידת הצורך אף הליכי מימוש המשכנתא על הדירה להשקעה. במצב כזה נדרש אישור הבנק בעל המשכנתא הראשונה לממש את הדירה. אם גם ההלוואה לבנק לא נפרעת, הליך המימוש צפוי להיות יותר קל. הבעיה תתעורר אם הלווה משלם לבנק, אבל למשכנתא השניה לא. במצב כזה הבנק עלול להתנגד למימוש הדירה. סעיף 7ח לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), תשמ"א-1981 קובע כי "התאגיד הבנקאי לא יסרב לתת את הסכמתו אלא מטעמים סבירים", אבל החוק חל רק על משכנתאות שנלקחות מחודש אפריל 2017 ואילך, וגם עוד לא עבר מבחן מעשי.
בהקשר זה יש לציין, שאם הלווה כן משלם לבנק, סימן שיש ממה להיפרע. במצב כזה, נשקול, בליווי ייעוץ משפטי, להפעיל גם הליכי גבייה משפטיים שאינם כרוכים במימוש הנכס.
הטבלה להלן, שנלקחה מהדוח האחרון שפרסם בנק ישראל הסוקר את מערכת הבנקאות ב- 2016, מראה עד כמה הלוואות לדיור לפרטיים הינן ההלוואות הבטוחות במשק, בכל הפרמטרים. כך למשל היקף האשראי ה- "פגום" (לא ניתן לגביה) להלוואות לדיור עומד על 0.02% בלבד מסך האשראי, בעוד היקף האשראי הפגום שלא לדיור (צרכני/לכל מטרה) עומד על 0.78% – פי 39 בסיכון, ואילו היקף האשראי העסקי הפגום עומד על 2.8% – פי 140 בסיכון! עיינו בטבלה:
*השתדלנו בסקירה זו לכסות את כל הסיכונים שעלו בדעתנו. עם זאת, זוהי סקירה תמציתית בלבד ואינה מתיימרת לכסות את כלל הסיכונים שעלולים להתממש בעסקה, ואין לראות בה ייעוץ משפטי.
יש לך שאלות לגבי הסיכון? ניתן לשאול בתגובות או בקבוצת הפייסבוק של המועדון