משכנתא שניה – תמריץ חדש של המדינה למשקיעי הנדל"ן

משכנתא שניה – בשורה דרמטית למשקיעי הנדל"ן בישראל!

חקיקה חדשה, שעברה אתמול (23 בינואר 2017) בכנסת משנה באופן משמעותי את יכולת המינוף של נכסי נדל"ן באמצעות משכנתא שניה, בין היתר גם למשקיעים.

הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את החוק להגברת התחרות ולצמצום הריכוזיות בשוק הבנקאות בישראל (תיקוני חקיקה), התשע"ז–2017.

החוק כולל סעיפים רבים המסייעים לפתוח את שוק האשראי בישראל לתחרות ולהקטין את השליטה של הבנקים בשוק.

במסגרת סעיף 3 לחוק, בוצעו תיקונים לחוק הבנקאות (שירותים ללקוח), שאחד מהם משפיע על אפשרויות המינוף של נכסי נדל"ן דרך משכנתא שניה.

רוצה 80% מימון לדירה להשקעה?

המצב הקיים לפני החוק החדש

במצב הקיים, הרוכש לוקח על דירה להשקעה משכנתא של עד 50% מערך הנכס, והבנק רושם משכנתא בדרגה ראשונה כבטחון על ההלוואה.

אם היית מבקש לקחת הלוואה נוספת על הנכס בדמות משכנתא שניה, היה נדרש אישור מפורש של הבנק שהינו בעל המשכנתא הראשונה.

הבנקים, בעלי המשכנתא הראשונה, כענין שבשגרה (ועל אף הנחיית בנק ישראל שלא לסרב סירוב בלתי סביר), היו מסרבים – וכך לא ניתן היה בפועל למנף דירה להשקעה מעל ל- 50% משוויה.

המצב החדש

החוק החדש שינה את המצב הקיים באופן דרמטי. הנה ציטוט הסעיף הרלבנטי שאושר:

אמור מעתה, כי על בנק המחזיק במשכנתא ראשונה על נכס, נאסר לסרב (בלא סיבה סבירה) לרישום ולמימוש של משכנתא שניה על הנכס!

למה זה דרמטי? כי אם יימצא מלווה חוץ-בנקאי שיהיה מוכן להלוות לך כמשקיע נדל"ן כסף כנגד הבטוחה של משכנתא שניה, הרי שעל הבנק בעל המשכנתא הראשונה נאסר למנוע רישום ומימוש משכנתא בדרגה שניה בלא סיבה סבירה – ונפתחת לך האפשרות למינוף גבוה של ההשקעה.

איך אני כמשקיע נדל"ן יכול לנצל זאת?

בעת רכישת דירה להשקעה, קבל עליה אישור למשכנתא מהבנק בגובה 50% מערכה. במקביל, בצע "שופינג" למשכנתא שניה בין מלווים חוץ-בנקאיים – אני מאמין שאלו ייערכו לכך לאור החוק החדש שמעודד את מגזר ההלוואות החוץ-בנקאיות והתחרות בבנקים בשוק האשראי.

אם יש לך כבר דירה להשקעה שאתה רוצה למנף, בשלב ראשון תמחזר את המשכנתא בבנק תמורת 50% משוויה. לאחר מכן בצע את השופינג בין מלווים למשכנתא שניה.

לאחר שמצאת מלווה נוסף, אתה פונה לבנק בכדי לקבל אישור לרישום משכנתא בדרגה שניה על הנכס, ולבנק אסור לסרב (אלא אם יש לו סיבה מאוד טובה). עם האישור הזה אתה ניגש לטאבו ורושם משכנתא בדרגה שניה.

בצורה כזו, תוכל להגיע למינוף של 70, 80 ולעתים אף 100% משווי הנכס!

מתי הסעיף הרלבנטי בחוק נכנס לתוקף?

הסעיף בחוק המדבר על "איסור לסירוב בלתי סביר לשעבוד נוסף ולמימושו" שיאפשר משכנתא שניה נכנס לתוקף בחודש אפריל 2017.

החוק יחול על כל משכנתא ראשונה שנלקחת מיום הכניסה לתוקף (בין אם חדשה ובין אם מיחזור).

שים לב, המחוקק לא רצה לשנות את הכללים לגבי משכנתאות קיימות, אלא רק חדשות. אז אם לקחת את המשכנתא הראשונה לפני כניסת החוק לתוקף, הבנק לא יהיה מחויב להסכים לרישום משכנתא שניה.

לסיכום

החל מחודש אפריל 2017, כללי המשחק של מינוף השקעות נדל"ן משתנים בצורה דרמטית. למעשה לכל משקיע נדל"ן יהיה את הפוטנציאל למנף נכס אותו ירכוש מעבר ל- 50% הקיימים כיום, באמצעות משכנתא שניה.

איך זה ישפיע על שוק הדירות להשקעה? מוקדם עדיין לומר, גם כי צריך לראות איך בזמן אמת הבנקים יעכלו את המציאות החדשה שנכפתה עליהם ואת הפרשנות שהם ייתנו למינוח "סירוב בלתי סביר" לרישום ומימוש משכנתא שניה.

מה שנראה, כי אולי מבלי משים, המדינה עשתה פה צעד שבהחלט עשוי לעזור למשקיעי הנדל"ן למנף את הנכסים שלהם בעזרת משכנתא שניה – וזו כבר בשורה טובה למשקיעים, שלאחרונה חשים רק בחבטות מצד הממשלה.

מה דעתך על החקיקה החדשה? האם היכולת למינוף גבוה יותר באמצעות משכנתא שניה תקדם אותך לדירה להשקעה? מצפה לתגובתך:

comments

18 Comments on משכנתא שניה – תמריץ חדש של המדינה למשקיעי הנדל"ן

  1. דמיונות,
    אתה מכיר מלווה חוץ בנקאי שנותן משכנתאות (חוץ מכלל שלא מסכימים לדרגה שניה)??
    למה לדמיין ספקולציות מה יהיה (או לא) בעתיד???

  2. היי שי,
    תודה רבה על המידע השימושי,
    למי שיש דירה בלי משכנתא יוכל לרכוש נכס שני להשקעה עם 100 % מימון (בשתי משכנתאות נפרדות)?

    • תוכלי לקבל 50% מהבנק על הדירה הקיימת והדירה הנוספת כמשכנתא ראשונה, לגבי משכנתא שניה תלוי במלוה ובתנאים, כיוון שהכל עדיין חדש אני מעריך שייקח מעט זמן עד שמלווים יתחילו להיערך בהתאם

  3. נחמד מאוד, אבל איזה גוף יסכים להלוות כסף בדרגה שנייה ועוד 100 מהערך? כמעט בודאות זה לא יהיה בנק כי גם להם אסור להלוות מעבר ל 50 משווי הנכס על דירה שנייה

    • דבר מאוד חשוב שהמון אנשים לא יודעים : 50% משכנתא לוקחים על הנכס החדש ואת היתרה אפשר לקחת ע"ח מישכון הבית הפרטי … יוצא שהמשקיע משלם מכיסו רק 10% מערך הקניה( עו"ד+ מס רכישה) ואת השאר משלמים השוכרים

      • בהחלט גל, ניתן למנף עד 50% את דירת המגורים לצורך רכישת דירה להשקעה.

        השינוי בחוק פותח פתח לאפשר למנף גם את דירת המגורים וגם את הדירה להשקעה ביותר מ- 50%

  4. שי, ההגבלה על 50% מימון לנכס שני באה מתקנות בנק ישראל. החוק לא משנה את התקנות הללו. אם אני מבין נכון, לא יימצא גוף בנקאי שיוכל לתת הלוואה כנגד משכנתא מדרגה שנייה למימון שמעבר ל 50%.

  5. ראשית, תודה רבה על המידע.

    אבל יש מצב שהמשפט החשוב בכתבה מתייחס לצורת העיכול של הבנקים.

    כידוע הם לא פראיירים, והם ימצאו את הסיבות שלהם לסרב, מה שיכול להתגלגל לבתי משפט, והכרעה שתגיע עוד שנה שנתיים.

    לבנקים שווה העיכוב הזה.

    • בהחלט, רק ששים לב שהם יהיו חשופים לתביעות על נזקים בשל סירוב לא סביר, כולל גם תביעות ייצוגיות אם זה יהיה שיטתי. אני חושב שלא תהיה להם ברירה אלא להסכים. נחיה ונראה…

    • על משכנתא לדירה ראשונה ניתן לקבל 75% מימון מהבנק, כך שלרכישת דירה ראשונה זה לדעתי קצת פחות אפקטיבי. אבל למי שיש דירת מגורים קיימת עם משכנתא נמוכה, עם מחזור משכנתא זה בהחלט יכול להיות אפקטיבי

להגיב על יצחק לבטל

כתובת האימייל שלך לא תפורסם