מהן 3 הדרכים שיאפשרו לך לקבל היום 70% מימון לנכס שני להשקעה?

בנק ישראל קבע תקנה ב 1.1.2013, בה הוא מגביל את אחוז המימון לרוכשי הדירות, והגביל גם את גובהה של משכנתא לדירה להשקעה ל- 50% בלבד משווי הדירה.

רוב משקיעי הנדל"ן היום מקוששים שקל לשקל בכדי לייצר את ההון העצמי, כל זה בכדי שתהיה להם את היכולת לרכוש דירה להשקעה:

  • בקניית דירה ראשונה רשאי הבנק להעניק עד 75% מימון.
  • בקניית דירה יחידה (אך לא דירה ראשונה של הרוכש) רשאי הבנק להעניק עד 70% מימון.
  • בקניית דירה להשקעה (שניה ומעלה) הבנק רשאי להעניק עד 50% משכנתא לדירה להשקעה.

בכך בנק ישראל השיג את מטרתו העיקרית – לנפות משוק הנדל"ן את משקיעי הנדל"ן הלא מתוחכמים, שלא מכירים את כל אפשרויות המימון.

רוצה עד 80% מימון לדירה להשקעה? קליק כאן לפרטים >>

אני רוצה לחשוף בפניך את 3 הדרכים שיאפשרו לך לקבל היום 70% משכנתא לדירה להשקעה ובכך לעזור לך להיות משקיע נדל"ן מתוחכם:

1) אם ברשותך נכס יחיד: הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל 70% משכנתא לנכס שני ובתנאי שתחתום על מסמך שהינך הולך למכור את הנכס הראשון במהלך 2 שנים מיום ביצוע העסקה.

לדוגמא: ברשותך דירה ששוויה הוא: 1,000,000 ₪ ועליה משכנתא של 600,000 ₪, והינך מעוניין לקנות דירה ששוויה 1,200,000 ₪.

הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל עד 840,000 ₪ על חשבון הדירה השניה שהינך עומד לרכוש ובתנאי שתחתום על מסמך המעיד על כך שהינך עומד למכור את הדירה הראשונה.

מינוף של 80% לדירה להשקעה? עכשיו זה אפשרי. לפרטים >>

2) אם ברשותך 2 נכסים: הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל עד 70% מימון בהלוואה שמוגדרת כהלוואת שיפוץ והיא ניתנת בתנאים יותר יקרים מהלוואה לדיור, אך יותר זולים מהלוואה שמוגדרת ככל מטרה.

לדוגמא: ברשותך דירה ששוויה הוא: 1,000,000 ₪ ועליה משכנתא של 600,000 ₪, הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל עוד 100,000 ₪ (המשלימים ל 70% מימון) בריביות הנעות סביב פריים + 0.2% (ריבית של 2.7%)

3) מינוף דירת מגוריך – אם ברשותך דירה שאחוז המימון שלה הוא נמוך מ 50%, הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל עד 50% מערך הנכס שלך ויאפשר לך  לקחת את החלק היחסי לצורך קניית דירה נוספת להשקעה.

לדוגמא: ברשותך דירה ששוויה הוא: 1,000,000 ₪ ועליה משכנתא של 300,000 ₪, הבנק למשכנתאות יאפשר לך לקבל עוד 200,000 ₪ (המשלימים ל 50% מימון).

אותם 200,000 ₪ ישמשו אותך כהון העצמי לקניית דירה נוספת להשקעה, עליה תוכל לקבל גם 50% מימון ובכך לקנות דירה נוספת להשקעה ללא צורך בהוספת הון עצמי.

* הכותב הינו עומר דורון, יועץ משכנתאות והבעלים של "פשוט משכנתא"

לקבלה במתנה של הספר האלקטרוני "סודות המשכנתא הרווחית שלך" שבו אני חושף מיתוסים רבים של עולם המשכנתאות להקליק כאן עכשיו >>

comments

40 Comments on מהן 3 הדרכים שיאפשרו לך לקבל היום 70% מימון לנכס שני להשקעה?

  1. היי שי,
    ברשותנו דירה בשווי 2300000 עם משכנתא של 700000
    ברשותנו הון של 300k ואנחנו רוצים לקנות דירה שנייה להשקעה בסך של 1100000 כצה אמור להיות פלוס מינוס ההחזר החודשי על הדירה השנייה והאם הוא קשור להחזר על הדירה הראשונה

  2. הי שי,
    תודה על האתר המעניין.

    ברשותי דירה בשווי של 1,600,000 ש״ח.
    לדירה משכנתה בגובה 600,000 ש״ח.

    אני מעוניין לרכוש דירה נוספת.
    מה אפשרויות המימון שלי?

  3. יש ברשותי דירה בשווי 2.7 עם יתרת משכנתא של 1.25. כן יש לי הון עצמי של כ-300 אלף ומעוניין לרכוש נכס שני בכ-1.5 מיליון. כמה שאלות:
    1. אם אני מצהיר שאמכור את הנכס הראשון שברשותי ובסוף לא עושה זאת, תוך כל שאשלם מס רכישה מלא על הדירה השנייה- מהי הסנקציה? זו עבירה של הבנק או שלי? ידוע לך אם הבנק אי פעם פנה ללווה כזה?
    2. האם אני יכול בשלב ראשון להגדיל את המשכנתא שלי ל-70-75% מערך הנכס (כלומר בעוד 800 אלף) וכך לחלץ בעצם את ה-50% הנדרשים להון העצמי לרכישת הדירה השניה? אני צריך להסביר לבנק מהי מטרת הגדלת המשכנתא? או שהם לא שואלים שאלות (בהנחה שרמת ההשתכרות מאפשרת את ההחזר).
    3. בהנחה שאני צריך מימון חוץ בנקאי כדי להגיע להון עצמי של 50% לרכישת הדירה השנייה- האם יש כזה? מהי הריבית המקובלת ביחס לבנק (עד כמה זה יותר יקר) ובעיקר לכמה שנים ניתן לפרוס? והאם ניתן לרשום שעבוד שני על הנכס השני מבלי להפר את הוראות הבנקים?

  4. שלום! ב"ה ברשותי דירה ראשונה להשקעה בשווי של כ 1,650,000 עם משכנתא של כ 550,000. אני גר בשכירות. ברצוני לרכוש מגרש לבניה ולא מעוניין למכור את הנכס. כמה אוכל לגייס בהנחה שהסכום הנזיל העומד לרשותי אינו עולה על 100,000?

  5. היי שי, ברשותנו דירה בשווי 1.9 מיליון (ללא משכנתא) ושטח בשווי 700 אלף (ללא משכנתא) שעליו נרצה לבנות בעלות של 1.5 מיליון, כיצד ניתן לעשות זאת?

  6. הי
    קנינו את החלק של עמידר בדירה ששוויה יותר מ 3.5 מליון
    וזה היה לפני הנישואין והיא רשומה על שם בעלי. ואני הייתי הערבה שלו במשכנתא בשווי 300 ש"ח. (הדירה כרגע מושכרת ואנחנו גרים בבית אחר בלי שכירות)
    היום אנחנו רוצים לקנות עוד דירה כדי לגור בה חושבים על דירה בשווי 1600 מ'.

    יש בידינו כסף נזיל 600 אלף.
    מה אנחנו יכולים לעשות כדי למקסם את אחוז המשכנתא??

    • תוכלו לקבל עד 50% משכנתא על הדירה החדשה שזה 800 אלף ש"ח, תוסיפו לזה את ה- 600 אלף שיש לכם הון עצמי וחסר לכם עדיין כ- 350 אלף ש"ח בשביל לקנות את הדירה (כולל מס רכישה ועלויות עסקה). תוכלו להשיג אותם אם תגדילו את המשכנתא על הדירה שקניתם מעמידר. אם יש לך שאלות נוספות פני אליי בפרטי עם טלפון נייד, אדאג שיועץ המשכנתאות שעובד איתנו ידבר איתך

  7. יש ברשותי דירה שניתנה לי במתנה בשווי של כ-מליון שקלים, לא מחוייבת עוד במשכנתא.
    לאיזה משכנתא אני זכאי שאני מגיע לבנק, האם למשכנתא של קניית בית ראשון או שמא הנכס נחשב לי כאילו זאת משכנתא שנייה שאקח?

  8. יש לי דירה ששווה 2.1 עם 600000 משכנתא מעוניין לקנות דירה נוספת כמה כסף עומד לרשותי

  9. אהלן שי.. רכשתי דירה במיליון שקל. (דירה ראשונה) וכרגע נשאר לנו 400,000 שח משכנתא
    ואני רוצה לקנות עוד דירה.. בשווי של 1.35 מיליון.. מה אפשר לעשות? מאיפה אפשר לקחת את המימון?

  10. הי,
    ברשותי דירה בשווי של כ 1.5 מליון ש"ח. ערך המשכנתה שנשאר לי לשלם עבורה הוא כ 460,000 ש"ח.
    אני מעוניין לקנות מגרש ולבנות. מגרש יעלה בערך 800,000 ש"ח, והבניה תעלה בערך 1.1 מליון, סה"כ 1.9 מליון.
    המטרה היא למכור את הדירה הנוכחית ולשפר דיור.
    האם על מנת לקבל משכנתה למגרש ולבניה, אני צריך הון עצמי, או שאין צורך בכך?
    כמובן שאני מתחייב למכור את הדירה הנוכחית.

    תודה רבה!

    • תוכל לקבל הלוואה לכל מטרה בבנק שלך עד 50% משווי הדירה, במקרה שלך כ- 290 אלף ש"ח. בנוסף, תוכל לקבל 50% על הבית החדש שהינך בונה

      לחילופין, תוכל לקבל 70% על הבית החדש בתנאי שתתחייב שתמכור דירתך תוך שנתיים

      • במידה והבית לא נמכר אז אני משלמת מס רכישה על הדירה או על הבית?

  11. האם אפשר ליצור קשר באופן פרטי להתייעצות?
    בעניין גיוס כסף ומשכנתא לבנייה ומכירה של נכס…

  12. יש ברשותי מגרש ללא משכנתא
    ואני רוצה לקנות דירה חדשה. כמה אחוז מימון מגיע לי מהבנק?

    • זה תלוי בהכנסה שלך והיחסים שלך עם הבנק, באופן עקרוני אבל מגרש לא נחשב כבעלות על דירה. על דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון

  13. אם הצהרתי שאני משפרת דיור וקניתי דירה בשווי 1.42 שח אך תוך שנתיים לא מכרתי את הדירה הראשונה בבעלותי האם אשלם 8 אחוז מס בתוספת ריבית והצמדה ואם כן כמה יוצא הריבית והצמדה בערך,?

    • אכן, 8% מס רכישה עם ריבית של 4% והצמדה אם קנית את הדירה השניה לאחר כניסת שיעור המס הרכישה החדש לתוקף. תוסיפי בערך 10-12% לסכום המקורי אחרי שנתיים

  14. הי,
    יש ברשותי דירה שהיום שווה כ 1.5מיליון,
    המשכנתא עלייה כ 700 אלף.
    אך אפשר לקנות דירה שניה להשקעה?
    ישנו הון קטן יחסית כ100 אלף.

    • תוכל לקבל 50% מימון מערכן של שתי הדירות ביחד. לדוגמא אם גם הדירה הנוספת עולה 1.5 מיליון אז תוכל לקבל ביחד 1.5 מיליון שזה אומר עוד 800 אלף

  15. יש לנו בית ששוה 1500000שח, רוצים לקנות בית להשקעה, איך נוכל לקבל את הסכום המקסימלי ? תודה

    • תוכלו לקבל 50% מימון מערכם של הבית שיש לכם והדירה להשקעה שתקנו ביחד. לדוגמא אם גם הדירה להשקעה עולה 1.5 מיליון אז תוכל לקבל ביחד 1.5 מיליון משכנתא. אז אם אין לכם משכנתא על הבית באפשרותכם לקנות דירה להשקעה של עד 1.5 מיליון ש"ח גם אם אין לכם הון עצמי (בהנחה והבנק יאשר את המשכנתא כאמור). קחו בחשבון שיש מס רכישה ועלויות נוספות ואותן תצטרכו למצוא איך לממן

  16. יש בבעלותי 2 דירות להשקעה.גרה בשכירות.אין לי משכנתא
    מעוניינת לרכוש עוד דירה בסכום של 400000
    מה כדאי לי לעשות?

  17. שלום,

    הבנק מסרב לתת לי משכנתא על דירה שנייה בגלל גילי (70). האם יש לכם מידע היכן אני יכולה להשיג משכנתא?

    מיכאלה

  18. מה קורה אם בתום שנתיים אני רוצה שלא למכור את הדירה שהתחייבתי למכור? האם יש דרך כלשהי להשאיר את הדירה אצלי? כגון לשלם את ההפרש של 70% ל 50% של הדירה השניה וכד.

    • לדעתי מבחינת הבנק אתה לא חייב למכור, אבל אם יש לך הלוואת גישור לזמן קצר תצטרך לפרוע אותה. כמו-כן תצטרך לשלם מס רכישה מלא על הדירה השניה (8%).

  19. או קיי, אז הצלחתי להשיג 400000 עם משכנתא של 2800 לעשרים שנה, עדיין ישאר הפרש בין סכום השכירות 2200 שח במקרה הטוב לבין 2800 תשלום חודשי של המשכנתא.

להגיב על ארתור לבטל

כתובת האימייל שלך לא תפורסם